房地产与降成本

去库存与降成本是当前经济工作五大任务中的两大任务。一般认为，去库存与房地产有关，但很少有人把降成本与房地产联系起来。实际上，降成本与房地产关系也很大。

房地产价格高低对于企业成本，无论工业还是服务业，无论传统行业还是高科技行业，都有很大的影响。首先房地产价格直接影响固定资产成本，土地是基本生产要素，厂房和办公楼是最大的固定资产投入之一，房地产价格对固定资产开支会产生重大影响。很多工商企业不购置房地产而采用租赁方式，这时房地产租金高低对企业成本支出就会产生重要影响。其次从人力资源成本看，员工工资支出是企业一项重要开支，工业建筑业的工资成本高低直接影响企业产品竞争力，而人力成本往往是服务业特别是高科技行业最大的支出，高房价必然要求企业支付更高的人力成本。所以说，房地产价格高低对企业成本发挥着非常重要的影响，降低企业成本如果撇开房地产来谈一定是不完整的。

最近一年多来，深圳房地产价格大幅上涨，大大抬高了企业的商务成本。针对这个问题，华为公司创始人任正非近期在接受采访时表示，高成本最终会摧毁你的竞争力。而且现在有了高铁、网络、高速公路，活力分布的时代已经形成了，但不会聚集在高成本的地方。工业现代化最主要的，要有土地来换取工业的成长。现在土地越来越少、越来越贵，产业成长的可能空间就会越来越小。这些人要有住房，要有生活设施。生活设施太贵了，企业就承载不起；生产成本太高了，工业就发展不起来。

中金公司的研报《变革中的中国系列之十一：再谈深圳奇迹》中指出，过高的地价和房价会伤害深圳的竞争力。第一，过高的房价不利于人口流入。第二，过高的地价不利于产业的发展，提高了企业在深圳运营的成本。

无独有偶，学者型市长黄奇帆在去年重庆国土资源和房屋管理工作会议中明确指出，别以为地价高了赚钱，政府收入高了就是好事，它是个好事，但如果唯利是图，一根筋把地价推高，长远就使得房地产价格过高，工商企业房产资源成本过高，使得这个地方工商经济萧条，无法良性运作，最后使得这地方的人气都转到了泡沫房产，而不务实业，最后毁坏了整个城市发展的方向，后果就很严重。

无论是城市与城市之间的竞争，还是国家与国家之间的竞争，最重要的决定因素之一就是企业的综合经营成本，而房地产对企业综合成本影响非常大。所以，降成本必须把房地产作为核心要素之一纳入进来通盘考虑。

第一，各级政府要树立综合成本意识，凡是对企业成本产生实质性影响的因素都要纳入到考虑范围之内，除了制度性交易成本、企业税费负担、社会保险费、企业财务成本、电力价格、物流成本等之外，还必须把降成本与房地产密切联系起来。地方政府应该高度重视房地产价格高低对企业综合成本的重大影响，想通过拉高地价房价来获得更多当期财政收入的想法无疑是饮鸩止渴，可谓捡了芝麻丢西瓜，顾了眼前损害了长远。要充分意识到高房价只会抬升企业综合经营成本，对城市长远发展是个危害，会直接削弱城市对年轻人和各种新鲜血液的吸引力，增加居民生活成本，减弱而不是增强城市竞争力。高房价未必是好事，低房价未必不是优势，只有理性的房价才能更好地促进城市长远健康发展。

笔者建议把降成本任务的考核与当地房价涨幅结合起来考量，这样降成本任务更容易落到实处。否则可能出现其他多项成本通过巨大努力好不容易获得下降，但远抵不过房地产价格上升抬高企业成本的情况，致使企业实际负担成本不降反增。

第二，地方政府必须把有效控制好房地产价格作为降成本的主要着力点来抓。我国正处在城市化高速发展时期，降成本对于绝大多数城市来说主要是稳定价格，而不是降低房地产价格。因为降低房地产价格并不一定符合经济规律，也不符合我国人多地少，M2与GDP之比远高于其他国家的国情，如果能稳住房地产价格，把房地产价格有效控制在一个合理范围内（比如不超过居民收入上涨速度）理性上扬或正常波动，可以说就为降成本做出贡献了。

稳定房地产价格需要从源头上调控地价。房地产是不动产，控制房地产价格的要义就是控制地价，地价不能过高，地价高，房价一定高，推高房价的间接原因和通胀有关，直接原因和地价有关。前一个时期南京、苏州、上海、合肥、杭州、武汉等城市的土地市场出现过热势头，地方政府需要从降成本的高度来重视这个问题。

稳定房地产价格，地方政府要确保房地产供应充足，房地产供应政策要着力于形成供略大于求的态势，并把防止供不应求作为供应政策的重点，努力促使供求大体平衡。如不能平衡，宁可失之于供过于求，不可失之于供不应求。这是因为，供应的相对过剩一般可以通过市场慢慢消化，有较充足的时间来想办法。但供应短缺很容易造成房价短期内快速上涨。与此同时，房价又存在易涨难跌、快涨慢跌的特点，在供不应求情况下房价往往容易在较短时期内快速上涨乃至飙升，而在供大于求情况下房价从高位回归到理性位置往往需要很长时间。

总之，在降成本成为经济全局工作的一个重要任务之时，必须把房地产价格作为一个重点纳入降成本的通盘考虑之中，这样降成本工作就会更好地落实。

（民生银行地产研究院  冯焱东）